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2022年，房地產市場上演“冰火兩重天”。

一方面，樓市表現仍不理想。國家統計局數據顯示，1-7月份，全國商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%；商品房銷售額75763億元，同比下降28.8%。

另一方面，在穩經濟、穩增長的大框架下，政策輪番“送溫暖”，從改善融資環境，緩解房企的流動性壓力，到降低首付比例、下調房貸利率、放寬限售限購等，多舉措提振市場情緒。

從種種跡象來看，2022年將是房地產行業經歷嚴峻的調整和震蕩后一條至關重要的分水嶺，決定未來走向的關鍵節點。

無論是時間上的“下半年”，還是局面上的“下半場”，行情如何變化？哪些“選手”能逆境穿越？大家都在拭目以待。

融資端有限“開閥門”

哪些房企先迎“甘霖”？

作為重資產、重資金行業，找錢的難易程度和錢數的多寡，幾乎可以裁奪一家房企的生死。

最近幾年，房地產市場融資渠道越勒越緊，加上購房市場大幅降溫，銷售回款承壓，導致房企流動性風險集聚，企業債務違約事件頻發。

不過，松動的信號已在融資端顯現。

去年9月底，央行首提“兩個維護”，一是維護購房者合理住房需求，二是維護好剛需群體信貸需求，該兩種權利保障成為房地產信貸活動的主旋律。

進入2022年，監管層多次表態支持房地產合理融資，明確指出，對各類市場主體一視同仁，支持民營企業依法上市融資、并購重組，完善民營企業債券融資支持機制，并選定龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、新城控股、美的置業為首批“示范民營房企”，獲準其通過信用保護工具發債融資。

隨著上述房企陸續官宣發債，進一步恢復公開市場的融資功能，外界的目光很自然地投射到一個問題上：如何才能被“翻牌子”？

探究原因，其實很容易找到這五家企業的共性：有穩健優質的基本面、足夠高的安全邊際和信用等級。

以龍湖集團為例。2022年上半年，該公司實現營業收入948億元，同比增長56.4%；股東應占溢利為74.8億元，剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利為65.5億元，同比增長6.1%。

良好的造血能力是企業生存下去的基本條件，也是投資者是否愿意買單的核心考量因素。

在整體融資狀態審慎維穩，信貸“閘門”有限擰開的情況下，源源不斷的回款猶如人體中循環往復的血液，至少滿足了生理機能的正常運轉，且天然形成阻隔風險的屏障。

龍湖之外，碧桂園亦在夯實經營性現金流。總裁莫斌在8月的內部會上強調，集團所有的工作都要圍繞當期現金流增量來做，“凡是不能帶來現金流增量的，三思而后行，慎之又慎”。

而據中指研究院的數據，百強房企1-6月銷售額均值為356.4億元，同比下降48.6%。結合過往商業變遷行為，那些能在逆境中穿越的企業，往往擁有更頑強的內生力和更厚的“護城河”。

穩健業績的背面，則是“示范生”們一貫秉持的底線思維：對杠桿敬畏，對負債克制。

截至6月30日，龍湖集團的綜合借貸為2123.8億元，凈負債率為55.3%，現金短債比4.07，連續六年“三道紅線”全綠 。

不僅如此，報告期內其平均借貸成本首次破“4”，年利率降至3.99%，一年以內到期的短債占比約10.1%，至年底已基本無償債壓力。

以微知著，如龍湖、碧桂園這樣獲得首批融資入場券的房企，除了以此驗證自身實力，更重要的是發揮標桿效應，引領業內企業向前看，向上走，進而推動全行業復蘇回暖。

政策密集“松綁”

房企的黎明已至？

談及樓市，必然離不開政策。2022年，各地穩樓市政策層層遞進，“松綁”成為房地產市場的主旋律。

公開資料顯示，年初以來，全國已有超230城優化調整房地產政策，出臺調控措施超600次，涉及內容包括降低首付比例、發放購房補貼、放松落戶限制，以及放寬限購、限貸、限售和加大公積金購房支持力度、下調房貸利率等。

近期，多個城市下調二套房首付比例，南京、蘇州、無錫等地出臺新規：名下有且僅有一筆房貸未結清的，再購房時首付由原來的8成降至6成；名下房貸結清的，首付則由原來的5成降至3成。

8月26日，北京城市副中心通州傳出“雙限購”松綁的消息，與通州隔河相望的燕郊也在當月全面取消限購、限售。

市場的普遍解讀是，北京通州購房政策的變化，具有極強的信號意義，說明一線城市也有放松的可能，預計后續上海、深圳、廣州針對郊區市場和一些功能示范區也會有類似內容，進一步反映了促進房地產市場平穩發展的導向，對于激活樓市有積極作用。

國家統計局數據顯示，7月份房地產開發景氣指數為95.26，相比3-6月的96.64、95.87、95.59、95.39，降幅逐步收窄，已處在“筑底”階段。

圖源：國家統計局

萬科董事會主席郁亮表示，“從短期來看市場已經觸底，但是恢復是一個緩慢和溫和的過程”；綠城中國董事局主席張亞東也認為，大的趨勢是回暖。

換言之，低迷已久的房地產，或將迎來黎明的曙光。

基于對后市走向的判斷，房企的拿地熱情小幅回升。龍湖集團上半年新增土地儲備226萬平方米。截至6月30日，公司土地儲備合計6767萬平方米，權益面積4690萬平方米，為核心溢利長期的穩定增長奠定堅實基礎。

7月，龍湖集團加快拿地節奏，入手三宗地塊，權益地價26.69億元，高于6月時的11.76億元。

愿意主動拿地，加大拿地支出，是龍湖對市場的堅定看好，也是對穿越周期的篤定。

下半年，值得關注的一大政策動向是，“保交樓、保民生”成為新的關鍵詞，首次出現在頂層會議中。

近一個月，從中央到地方政府，以及金融資產管理公司（AMC）、信托、銀行等機構，各方協力為出險房企紓困，敦促其提速“自救”。

交付力，因此被視為衡量一家房企綜合實力的硬指標、房企品牌價值的新內涵。

據節點財經了解，五家“示范民營房企”均兌現承諾，以實際行動保障購房者合法權益。

2022年上半年，龍湖集團如期交付70余個項目、5萬余套住宅，碧桂園在214個城市交付超25萬套房屋，旭輝控股交付近4萬套新房……

萬億房地產市場

邁向更健康的未來

對于房地產業的未來，一向爭論較多。

站在中長期視角上，其和國計民生緊密關聯的屬性，以及《“十四五”新型城鎮化實施方案》帶來的新市場和新模式，房地產業并不悲觀。

克而瑞分析認為，未來5年，我國常住人口城鎮化率約有4個百分點的增長空間，大約5600萬人將由農村遷移至城鎮，這部分增量購房需求仍值得期待。

然而，根植于眼下，我們要承認市場還在相對波動和低谷期，房企仍然面臨較大的困境和挑戰。

一方面，宏觀經濟增速放緩，人口出生率下滑，房地產告別過往蒙眼狂奔的姿態，將迎來一場正本清源、刮骨祛毒的大變革，“高杠桿”、“高負債”、過度“金融化”的痼疾得到根除，行業大面積出清，最終完成價值重塑。

該背景下，那些未雨綢繆，原則驅動，提前鋪排負債的企業或能以長期主義試金石的身份，韌性成長。正如丘吉爾說過的一句話：“不要浪費一場好危機”。每一次危機，都隱藏著機會，更是脫穎而出的好時機。

另一方面，行業經歷深度調整后，如何切中時代命題，積蓄能量，邁向更健康、更持久和更深潛的業態？

龍湖集團顯然屬于做好準備的這一波。

目前，公司在“開發+服務”雙引擎驅動下，已經構建出地產開發、商業投資、租賃住房、空間服務等多業務高效協同，利潤多元化的“一個龍湖”生態體系。

2022年上半年，龍湖集團實現經營性收入110.4億元，同比增長26%，3年復合增長率達36%。其中，商業投資收入為46.5億元，租賃住房收入為11.8億元，融合物業管理與商業運營等業務的空間服務收入約63億元。

同時，龍湖集團也在踴躍探索智慧營造、產城更新、健康養老等領域，并取得初步成效。

以龍湖龍智造為例，歷經多年在數字科技領域的探索和投入，已構建起行業領先的GIS、BIM、AIoT、大數據、圖形算法引擎、XR（VR+AR+MR）等地產數字科技集群，全方位賦能智慧城市生活。

而在實踐中，得益于全流程在線化、數字化、壁壘打通，僅就龍湖龍智造服務的住宅項目管中窺豹，其業務協同與管理效率大幅提升，一版模圖出圖時間從行業均值的65-80天，壓縮到22天，效率優化值達到64%-72%。

行之文末，回到文章開頭的問題：地產競速下半場，哪些“選手”能逆境穿越？

商業的本質規律從來不變，當大潮退去，那些被潮水送上潮頭的魚，終將隨潮水落入深海，留下的只能是恪守初心，根基穩定，迭代前行的企業。